Bureaux: Le marché métropolitain en pleine euphorie

Capture d’e?cran 2017-10-27 a? 09.52.00La crise, quelle crise ? La me?tropole lilloise ne cesse d'aligner les bons mille?simes sur ses transactions de bureaux. Leur volume a cru? de 40% entre 2012 et 2016 malgre? un bref passage a? vide en 2013 et 2014, pour atteindre un pic historique de 225 246 m2, selon l'Observatoire des Bureaux de la Me?tropole Lilloise (OBM). La dynamique reste extre?mement puissante en 2017 : sur les 9 premiers mois de l'anne?e, les commercialisations de?passent les 130 000 m2, soit 38% au-dessus des exercices pre?ce?dents ! "D'habitude, la moyenne des cinq dernie?res anne?es sur la me?me pe?riode est de 94 448 m2. on s'aperc?oit que 130 000 m2 est une bonne moyenne annuelle sur le marche? lillois et nous l'avons de?ja? re?alise?e en neuf mois", se re?jouit Andre? Bartoszak, responsable de l'OBM, a? la CCI de re?gion. Une e?volution spectaculaire renforce?e par une multiplication des ope?rations en compte propre, construites par les entreprises pour leurs propres besoins. La me?tropole a enregistre? ces dernie?res anne?es des ope?rations importantes comme le nouveau sie?ge de Leroy Merlin a? Lezennes, le nouveau rectorat ou le campus d'OVH a? Roubaix.

 

 

 

Ge?ographiquement, Lille-Centre draine une grande partie du marche?. Le secteur affiche la plus belle moyenne de surfaces e?change?es entre 2012 et 2016 selon une e?tude d'Arthur Loyd. Euratech et son e?cosyste?me nume?rique magne?tisent beaucoup d'entreprises de la filie?re comme Cap Gemini. Viennent ensuite les Grands Boulevards appele?s a? monter en puissance dans les prochaines anne?es gra?ce a? la mue tertiaire de la Pilaterie, mais aussi avec la transformation annonce?e de l'ancien site Gifi.

 

 

biotopeLe tiers des transactions a? Villeneuve d'Ascq Le secteur, jadis industriel, de la Pilaterie, connai?t en effet une reconversion tambour battant. Un renouveau symbolise? par le parc du Jardin d'eau, ame?nage? par le groupe IRD, qui accueillera biento?t les sie?ges de Kiloutou et de Movitex ou le parc Polygone qui a succe?de? a? la friche Goossens. Mais c'est surtout a? Villeneuve d'Ascq que s'observe l'e?volution la plus spectaculaire. La zone a cumule? l'an passe? le tiers des transactions de la me?tropole. L'arrive?e du Grand Stade, la restructuration du centre ville, sa spe?cialisation dans le tertiaire supe?rieur et le succe?s du Parc de la Haute Borne biento?t sature? n'y sont pas e?trangers. La zone, qui a be?ne?ficie? d'implantations emble?matiques comme celle de Leroy- Merlin attend encore le sie?ge de Kiabi et bien d'autres projets avec la leve?e de la re?serve foncie?re de la zone du Grand Carre? (60 000 m2). L'ancien Parc club de la zone des Pre?s, devenu tre?s poussie?reux, se mue quant a? lui en un Businesspole tertiaire dernier cri de 9 hectares sous la houlette de l'industriel Laurent Menissez qui l'a rachete? il y a quatre ans. Pari gagnant : le site a de?ja? accueilli le sie?ge re?gional du groupe Mazars (2200 m2) et courant 2018 ce sera celui de Sopra Steria dans deux ba?timents de 4500 et 5500 m2.

 

 

 

biotopeencProfondeur du marche?
Ce dynamisme du bureau lillois se refle?te au niveau des prix. "Quand on est stable sur les volumes, on l’est sur les prix. et le marche? lillois affiche une vraie stabilite?. Les investisseurs appre?cient. Les SPI qui pre?fe?rent verser des revenus re?guliers aux investisseurs recherchent des biens qui ne craignent pas les vacances. et le marche? lillois les rassure a? ce niveau la?", dit Benoi?t Tirot, directeur re?gional d'Ar- thur Loyd. Sur Euralille, le prix moyen de location du neuf n'a varie? que de 1,1% entre 2012 et 2016 ou? il s'e?tablissait a? 180 €/m2/an. Il grimpe en revanche de 14% sur Villeneuve d'Ascq et de 9% sur les Grands Boulevards. Des variations qui n'entament en rien l'attractivite? de la place lilloise. "Beaucoup d'investisseurs ciblent Lille car nous sommes raisonnables sur les valeurs. "Le "prime" [prix le plus e?leve?] a? Euralille e?volue entre 210 et 230 €/m2. Lyon est a? 300", souligne Benoi?t Tirot. "Ces prix repre?sentent les besoins des utilisateurs, la bonne sante? e?cono- mique des entreprises dirige le marche?. Les collectivite?s savent re?guler la production de bureaux", analyse Yves Noblet, directeur re?gional BNP Paribas Real Estate. Lille se distingue aussi des autres me?tropoles par sa profondeur de marche?, et sa capacite? a? louer rapide- ment des surfaces qui se libe?rent. Seul be?mol a? ce radieux tableau : le re- nouvellement et la re?partition quelque peu ine?gale des stocks disponibles. "Ce qui fait l'effet turbo sur le marche? lillois, c?a va e?tre du neuf bien place?", remarque Andre? Bartoszak.

 

 

 

Or, la cuve?shakebise 2015 s'e?tait distingue?e par une pe?nurie dans le neuf. Le marche? s'e?tait alors rabattu sur le marche? de seconde main. Un essoufflement vite rattrape? au cours de l'anne?e 2016 avec plus de 80 000 m2 de programmes neufs transacte?s. Mais pour la plupart des professionnels, les stocks n'e?voluent pas assez rapidement. Un manque re?- percute? sur les montants investis en me?tropole qui connaissent une e?volution en dents de scie depuis 2012. "Nous avons un an de stock sur le marche? tertiaire lillois et il en faudrait plus", regrette Se?bastien Beurel, directeur de l'agence Hauts-de-France de Nacarat. Euralille, notamment, est victime de son succe?s. Vitrine de la place lilloise, le quartier d'affaires reste le secteur le plus recherche? par les investisseurs e?trangers. Pre?s de la Gare Lille Flandres, la Socie?te? Ge?ne?rale vient d'y prendre a? bail la totalite? de l'immeuble Conex de 7500 m2. "C'est la? ou? on voit les plus grands de?marrages en blanc notamment avec l'immeuble ekla Business ", rele?ve Benoi?t Tirot. Revers de la me?daille, c'est aussi le secteur ou? l'of- fre peine a? suivre la demande avec seulement 2543 m2 neufs disponibles en octobre. Une situation qui devrait ne?anmoins se re?tablir dans les prochaines anne?es car la zone concentre pre?s de 15000 m2 de projets en construction. Dont les deux locomotives Biotope et ShAKe (voir encadre?s), respectivement attendus pour 2019 et 2021. "C'est pour c?a que nous voyons d'un tre?s bon oeil, l'arrive?e de euralille 3000", souligne Benjamin Beurel. A l'inverse, Villeneuve d'Ascq tout comme Lille concentrent une bonne partie des stocks disponibles.

 

 

Espaces de coworking
Ce de?faut relatif sera sans conse?quence sur la monte?e en qualite? des surfaces commercialise?es. Car le marche? de bureaux ne se re?sume plus a? la mise a? dis- position et au de?coupage de surfaces. "Un tryptique est venu se greffer sur le dialogue entre mai?tre d'ouvrage et le mai?tre d'oeuvre. C'est le mai?tre d'usage. Nous mettons l'exploitant en amont de la re?flexion pour que l'utilisateur soit au coeur de la conception du ba?timent", explique Se?bastien Beurel. De plus en plus, les projets immobiliers inte?grent dans leur design le de?- cloisonnement de la vie prive?e et de la vie professionnelle et le confort des salarie?s. Autour des open spaces fonctionnels se de?veloppent des lieux de vie et de convivialite?. Certains ba?timents proposent des services de conciergerie ou de cre?che ou des restaurants. Beau- coup de projets, a? l'instar de ShAKe, inte?grent des espaces de coworking. Les lieux de travail collaboratif et partage? se de?veloppent d'ailleurs en me?tropole. "Dans cinq ans, on estime qu'il pourra peser 10% de part de marche?", avance Se?bastien Beurel. Dernie?re implantation en date, la socie?te? rouennaise Now Coworking ame?nage 3000 m2 d'espaces partage?s dans les locaux de la CCI Grand Lille. La Maison du Coworking (voir encadre?) am- bitionne quant a? elle de de?velopper un re?seau de dix lieux sur la me?tropole lilloise de?s l'anne?e prochaine.

 

 

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