Bureaux : 2018, vers un cru historique

Les professionnels du bureau espèrent que 2018 amènera le marché lillois au cap historique des 300 000 m2. Entre janvier et septembre, il a dépassé le score de l'exercice précédent. Décoiffant.

Les professionnels de l'immobilier de bureaux peuvent d'ores et déjà mettre le champagne au frais ! En neuf mois, le marché métropolitain a atteint la performance de toute l'année 2017 qui était elle-même un grand cru. Une dynamique qui confirme l'agglomération lilloise comme deuxième marché régional après Lyon. Fin septembre, plus de 214 200 m2 de bureaux avaient été commercialisés ; de quoi laisser espérer aux acteurs du secteur de franchir le seuil symbolique et historique des 300 000 m2 sur l'année (comptes propres inclus).

Une activité diversifiée et raisonnable

D'une même voix, les professionnels de l'immobilier de bureaux s'accordent à qualifier l'année en cours "d'exceptionnelle" en tous points. "Sain", "solide" et "stable dans sa progression" : les avis sur le marché lillois sont sans équivoque. Tant au niveau des prix affichés - aux alentours des 200 € du mètre carré en location sur le segment premium - que sur le nombre de transactions annuelles ou sur l'offre disponible. Outre l'atout majeur du positionnement géographique de la métropole à la croisée de grandes capitales européennes, comment expliquer un tel attrait ? Le poids et la diversification de l'économie locale jouent un grand rôle, selon le responsable de l'Observatoire et Etudes économiques de la CCI Grand Lille André Bartoszak. "Nous avons une grosse diversité économique, nous ne sommes pas spécialisés dans un secteur, argumente t-il. Notre point fort réside dans la consommation de masse constituant un matelas confortable." Les prix raisonnables de ses quartiers dits "prime" sont l'autre avantage de la métropole. Par mètre carré de bureaux neufs, comptez entre 230 euros sur Euralille et 165 euros sur les Grands Boulevards. Tandis que pour du seconde main, ils s’affichent entre 205 euros et 150 euros. "Ce sont des prix compétitifs par rapport à ceux de Lyon", souligne André Bartoszak. Ceci sur une toile de fond d'économie très tonique qui pousse à la croissance des entreprises et donc leurs besoins immobiliers.

Offre et demande sont en phase

Les entreprises - y compris les PME - sont en demande de locaux plus grands, nécessaires à leur développement et aux nouvelles organisations de travail. Or le marché est très diversifié et répond bien à la variété des demandes, tant dans la seconde main que dans le neuf. Du bâtiment Biotope avec ses 30 000 m2 retenu par la MEL pour son futur siège jusqu'à l'Eco Space à Wambrechies avec moins de 800 m2, chacun peut trouver chaussure à son pied. Pour preuve, le nombre de transactions en neuf comme en seconde main est supérieur à celui de l'an dernier (278 contre 251) sur les neufs premiers mois. 70 transactions dans le neuf ont permis la location d'un peu plus de 80 000 m2 de bureaux, créant un marché quasi équilibré, situation plutôt inhabituelle, avec celui de seconde main. "Il y a de tout, pour tout le monde", résume André Bartoszak, selon qui les investisseurs sont toujours prêts à parier sur notre métropole, et les promoteurs confiants pour l'avenir.

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L'Observatoire des bureaux a recensé une soixantaine de programmes de plus de 1 000 m2 - les "gros deals" - et une dizaine de superficies moins importantes livrés, en projet ou en construction. La majorité se concentre sur les secteurs phares que sont Lille, Euralille, les Grands Boulevards et Villeneuve d'Ascq, qui représentent à eux seuls plus de 80% du marché de bureaux de la métropole, estime l'agence d'immobilier d'entreprise Arthur Loyd. Au premier semestre, ces secteurs ont regroupé respectivement 26%, 5%, 17% et 28% des opérations, détaille l'agence Tostain & Laffineur. A l'horizon des trois prochains mois, citons Novalille qui rendra accessibles, rue de Douai à Lille, ses 2 600 m2 de bureaux ; à Marquette, le Parc tertiaire du Haut Touquet avec un nouvel ensemble de 3 900 m2 ; le Wood Park basé sur le centre d'affaires Château Rouge de Marcq-en-Barœul, près de 730 m2 sur les 1 000 m2 seront livrés à fin 2018.

A plus long terme, des opérations majeures sont sur les rails, comme Wenov, le campus de l'innovation de 17 000 m2 développé par Vinci immobilier et attendu à Euratechnologies pour 2020 ou encore le ShaKe et ses 26 000 m2 de bureaux disponibles à horizon trois ans. Citons également, le nouveau siège du Département du Nord dont le chantier rasera dès 2020 l'actuel Forum rue Gustave Delory à Lille pour laisser place à un ensemble de 50 000 m2 de bureaux. Le regroupement des 1400 agents du Département occupera la moitié de la superficie. Montant de l'investissement global : 150 M€. Autre projet à venir, la nouvelle cité administrative à 80 M€ de l'Etat qui s'élèvera d’ici à 2022 le long du boulevard de Strasbourg à Lille Sud.

Les 40 000 m2 de bureaux relogeront une quinzaine d'administrations, soit près de 2 000 postes de travail. L'ancienne cité, face au Zenith de Lille, est quant à elle vouée à être vendue. Au-delà, le programme Euralille 3000 prendra le relais sur sur le cœur historique du quartier d'affaires lillois (lire ci-contre), sans compter la métamorphose du siège actuel de la MEL. De quoi laisser présager une poursuite de la dynamique actuelle du marché tertiaire lillois dans la durée.

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Immeubles anciens : quel avenir ?

La métropole de Lille doit garder un œil attentif sur ses stocks de bureaux anciens et se poser la question de la réhabilitation des immeubles concernés. L'enjeu est lourd. Ces bâtiments représentent un volume de plus ou moins 200 000 m2 depuis plusieurs années. L'une des solutions réside peut-être dans l'exemple du Marc'Q, avenue de la Marne, au sein d'un des derniers parcs d'affaires créés à Marcq-en-Barœul. L'immeuble se déploie sur 5 500 m2 répartis sur cinq niveaux aménagés en open space et peut accueillir jusqu'à 500 personnes. Il a subi une rénovation profonde, orchestrée par son propriétaire, le gestionnaire d'actifs immobiliers parisien Périal.

"Sa structure est idéale pour un siège social ou une direction régionale, notamment grâce à ses grands plateaux de plus de 1 000 m2 du 1er au 3e étage", vante le propriétaire.

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