Euralille : 30 ans après, la turbine tertiaire tourne toujours

Parc Matisse © MEL - Vincent Lecigne Parc Matisse © MEL - Vincent Lecigne

Le projet visionnaire de Pierre Mauroy est devenu en trente ans le troisième centre d’affaires de France. Après avoir failli sombrer au départ pour avoir vu trop grand, le quartier d’affaires lillois a surmonté les aléas pour devenir un moteur économique majeur de la métropole. Même sans grande tour.

En 1988, tout n’est qu’un terrain vierge de 120 hectares, derrière les anciens remparts de la ville et la gare de Lille, du XIXème siècle. Il faut être visionnaire alors pour imaginer, aux lieu et place de ce no man’s land, un futur quartier d’affaires de niveau européen. Cette vision, Pierre Mauroy la porte pour la ville dont il est maire et pour la métropole d’un million d’habitants qu’il préside. L’ancien Premier ministre dit vouloir « édifier au-dessus d’une nouvelle gare un centre d’affaires international qui soit à la fois une turbine tertiaire capable d’entraîner toute la région et un nouveau quartier européen, insufflant un regain d’énergie à la ville ». C’est vraiment l’arrivée du TGV en 1993, suivie un an plus tard par l’ouverture du tunnel sous la Manche, qui poseront les bases du succès. Pourtant, le scepticisme règne au début et les riverains s’inquiètent. Certains craignent « une coupure entre Lille-centre et les quartiers périphériques, un quartier mort le soir quand les bureaux serons vides et le centre commercial fermé, un urbanisme inhospitalier pour les piétons. »

30 ans plus tard, le quartier est un succès économique incontestable, au coeur de la dynamique métropolitaine. La fameuse turbine tertiaire est devenue réalité : pas moins de 16 000 personnes travaillent quotidiennement dans ce quartier de 130 ha, qui déploie désormais un demi-million de mètres carrés de bureaux. A telle enseigne qu’Euralille a pris la troisième place française des quartiers d’affaires, derrière l’inaccessible Défense à Paris et ses 3,5 millions de mètres carrés, et la Part-Dieu à Lyon. Une gageure quand on sait que la Métropole lilloise n’est que la sixième aire urbaine en terme de population.

Colbertisme

Tout aurait pourtant pu finir en fiasco. Les débuts sont rapides : sous la houlette de la SAEM Euralille (devenue SPL, société publique locale), créée en 1990, le projet urbain est lancé. L’architecte en chef Rem Koolhaas, fasciné par les gratte-ciels de Manhattan, prend en main le chantier. La gare Lille Europe, le centre commercial, le complexe Lille Grand Palais, une partie du parc Matisse voient le jour, ainsi que les deux premières tours Crédit Lyonnais (la botte) et Lille Europe. Deux, et non les cinq prévues initialement. A leur inauguration, elles sont vides et le resteront fort longtemps. Trop grandes et trop chères pour un marché de province. Le projet s’enlise, les équilibres financiers d’Euralille s’affolent. « C’était une pratique proche du colbertisme, qui ne se fait plus aujourd’hui. Une partie du programme avait été construit en blanc, avant même d’être vendu. Le marché immobilier n’avait pu les absorber » se rappelle Jean-Louis Subileau, directeur de la SAEM entre 1998 et 2010 (ci-contre), succédant à Jean-Paul Baïetto décédé l’année précédente. Jean-Louis Subileau change alors de stratégie, avec le soutien des maires successifs, Pierre Mauroy puis Martine Aubry : « Je suis arrivé à la tête d’une SAEM en déficit. Ce quartier était également mal perçu par le public. J’ai alors rencontré tous les actionnaires pour remonter l’opération, avec des immeubles moins importants mais plus adaptés au marché. »

Une recette gagnante : l’Îlot Saint-Maurice, l’hôtel Crowne Plaza, le Suite Hotel sortent de terre, le boulevard Hoover puis le contournement sud-est du boulevard périphérique sont mis en service. « Nous avons alors lancé les chantiers Euralille 2 le long du périphérique puis Euralille 3000 pour densifier le quartier des gares », raconte Jean-Louis Subileau, prolongeant ainsi la vision de Pierre Mauroy.

Euralille 2, entre Lille Grand Palais et Porte de Valenciennes, fait la part belle cette fois aux habitants. 600 premières habitations aux architectures variées sont inaugurées en 2002 dans un programme baptisé « le Bois habité ». Suivra l’arrivée du CNFPT en 2014, puis celle du rectorat. Cette fin 2019 marque l’achèvement de cette phase 2 par la prochaine livraison du Biotope sur ce qui fut longtemps un immense parking sauvage au coeur de Lille. Le programme, de haut standing, signé des architectes Henning Larsen et Keurk, et réalisé par Linkcity, accueillera le nouveau siège de la Métropole Européenne de Lille sur 30 000 m2. Il avait été pressenti au départ pour accueillir l'Agence européenne du médicament, finalement partie de Londres pour Amsterdam.

Densification

Etalement d’un côté, densification de l’autre, avec Euralille 3000. Lancé en 2016 pour une durée de 20 ans, cette perspective vise à reconcentrer et valoriser l’espace d'hypercentre entre les deux gares, le coeur du projet de Rem Koolhaas. « Les projets sont bien avancés. Ils vont générer 250 000 m2 de surface de plancher, dont 140 000 m2 de bureaux pour 7 500 emplois, 35 000 m2 de commerces et services et 75 000 m2 de logements mixtes, l’équivalent de 1 000 logements », se félicite Stanislas Dendievel, adjoint délégué à l’urbanisme à la Ville de Lille.

L’objectif est de créer de nouvelles zones de vie pour animer davantage ce quartier, aussi bien le jour que la nuit, avec une montée en gamme des services proposés. La densification s’appuie sur différents axes : construire en hauteur un maximum de mètres carrés sur un minimum d’emprise au sol, couvrir à terme une partie du périphérique, investir les friches et les espaces interstitiels.

De là à construire de nouvelles tours IGH (Immeubles de Grande Hauteur) ? Les précédents projets ont tous avorté. On se souvient d’une maquette de tour très ambitieuse présentée par Jean-François Dutilleul, alors président du groupe éponyme, lors de l’exposition universelle de Shanghai, très rapidement remisée dans les tiroirs. Ou encore du projet de tour imaginé à la place du siège actuel de la MEL, rue du ballon, finalement abandonné. Les acteurs économiques n’en veulent pas. « Il y a un consensus métropolitain pour finalement préférer des tours de taille intermédiaire. Un IGH nécessite une surface importante pour mutualiser les charges, deux fois plus élevées qu’ailleurs. Leurs loyers sont plus coûteux (entre 300 et 320 € le m2, contre 230 € de loyer prime actuellement sur Euralille) », précise Xavier Hugo, directeur adjoint de BNP Paribas Real Estate Région Nord (ci-contre). « Dans 10 ou 15 ans, peut-être le marché sera-t-il mûr pour imaginer des IGH, conformes à de nouveaux standards, en remplacement des tours de Lille 3000. »

Des investisseurs confiants

Banques, compagnies d'assurance, fonds d'investissement internationaux s'arrachent désormais l'immobilier de bureaux d'Euralille.

Si Euralille a attiré en 30 ans très peu de sièges d’entreprises internationales comme imaginé au départ, le centre d’affaires peut compter sur de nombreux investisseurs étrangers, notamment des fonds allemands, qui diversifient leurs outils d’épargne. Parmi les investisseurs, on trouve aussi des utilisateurs comme des banques ou compagnies d’assurance qui deviennent propriétaires de certains immeubles d’Euralille pour y installer leurs sièges territoriaux (Caisse d’Epargne, AFI ESCA, Crédit Mutuel...).

Les chiffres sont impressionnants. En 2018, les acquisitions ont dépassé le demi-milliard d'euros sur la MEL (530 M€), dont plus du tiers pour Euralille seule. Et les perspectives 2019 sont encore plus élevées : au premier semestre, la métropole a suscité 380 M€ d'investissements immobiliers dont 100 M€ pour Euralille. Il faut dire qu’en dix ans, le quartier bénéficie d’une véritable reconnaissance internationale. Pour Philippe Depasse, président de la FPI Hauts-de-France (Fédération des Promoteurs Immobiliers), c’est du à plusieurs raisons : « la connexion avec les deux gares, le prix au m2 de la location (230 € en primecontre300€àLyonou1000€àPa- ris) et la profondeur du tissu économique ré- gional avec la présence de nombreux sièges sociaux sur la métropole. » Mais aussi des immeubles conformes aux standards parisiens et internationaux. Selon lui, la densification d’Euralille 3000 - comme en son temps dans le quartier de La Défense à Paris - ne devrait pas avoir d’impact sur les prix à la location.

A l’inverse, le quartier comporte des points faibles : « la concurrence des immeubles en périphérie moins chers à la location (autour de 160 € le m2) et le manque de stationnement (1 place de stationnement pour 100 m2). »

Pour les investisseurs, les nouveaux défis d’Euralille sont nombreux comme le précise Alain Navello, DGA Vinci Immobilier Hauts de France, Normandie et Grand-Est. « ll s’agit notamment de faire revenir le commerce en ville et ce malgré une digitalisation croissante, et continuer à développer de nouveaux facteurs d’attractivité face à la concurrence des autres centres d’affaires comme la Part-Dieu ou Confluence à Lyon, Euromed à Marseille ou Bruxelles. » Et nombreux sont ceux qui appellent à ce que la SPL Euralille continue à jouer son rôle en alimentant le marché avec de nouvelles opérations, sans créer de sur-offre, pour un risque mesuré. Subtil équilibre.

 

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