Immobilier : Lille n'a (presque) plus peur de la taille XXL

Les grues n'ont pas fini de déployer leurs flèches dans le ciel lillois. Les projets petits et grands se multiplient au rythme d'un marché de l'immobilier de bureau plus que tonique. « Le marché lillois était reconnu pour sa stabilité, il l'est désormais pour sa croissance, avec deux années consécutives au-dessus de 200 000 m2 », souligne Patrick Duez, directeur régional de CBRE. Lille se place désormais clairement au deuxième rang des marchés régionaux, derrière Lyon. « La progression constante observée entre 2012 et 2017 s'est faite de façon constante et confirme que la métropole a franchi un palier », confirme Yves Noblet, directeur régional de BNP Paribas Real Estate.

Alors que la métropole avait connu un creux en livraison de programmes neufs depuis 2013, la pompe est très nettement réamorcée. Avec plusieurs opérations emblématiques. C'est le cas du Swam, en face de Lille Europe. Un programme de 3500 m2 de bureaux, mais aussi de nouveaux commerces, un restaurant dont un gas- tronomique et panoramique, et un hôtel Mama Shelter. qui doit être livré début 2019. A l'heure actuelle, ce bâtiment porté par Nacarat est aussi le plus cher à la location sur la place (230 €/m2), du fait de son hypercentralité. Il s'agit de la première brique du projet Euralille 3000 appelé à donner une seconde vie à un Euralille redensifié, avec 130 000 m2 de bureaux nouveaux, mais aussi beaucoup mieux articulé avec la ville. La transformation de la rue WillyBrandt en impasse par le plan de circulation n'a pas empêché la Caisse d'Epargne fusionnée à l'échelle de la grande région de jeter son dévolu sur un programme de très grande envergure là où une tour avait été envisagée à une époque. Il faudra 120 M€ pour faire pousser un bâtiment de grande ampleur baptisé le ShaKe, sur 30 700 m2, conçu pour être XXL tout en évitant de justesse la qualification d'Immeuble de grande hauteur avec son lot de contraintes très coûteuses. C'est encore Nacarat qui bâtira cet immeuble imaginé par PCA-Stream, appelé à héberger le futur siège de l'Ecureuil sur un gros tiers des surfaces, à l'horizon 2021. De l'autre côté du périph', l'Ekla Business, s'apprête à ouvrir ses portes d'ici la fin de l'année sur une superficie de 17 000 m2.
La même turbine tertiaire est à plein régime à Euratechnologies, avec l'annonce lors du Mipim de Cannes, du «Wenov». Ce programme de Vinci Immobilier hébergera le futur campus de l'innovation que Pierre de Saintignon, président d'Euratechnologies annonçait depuis des années. Sur 2,3 ha bâtis, il constitue le deuxième étage de la fusée Euratech que Vinci n'hésite pas à baptiser avec emphase «hyper-hub numérique européen».
Qui vivra verra, mais l'opération va donner au premier semestre 2020 une nouvelle dimension au temple du numérique lillois qui pourra afficher officiellement le cap des 100 000 m2 dédiés à l'innovation.

Tour IGH ?

Au-delà de ces projets lancés, la MEL a lancé un gros pavé dans la mare immobilière en janvier. Damien Castelain, son président, annonce alors un changement radical : plus question de réinstaller le siège de la Mel sur le site actuel de la rue du Ballon ; elle regroupera toutes ses fonctions centrales dans le Biotope, l'immeuble haut de gamme de 30 000 m2, signé de l'agence Henning Larsen Architects et Keurk, qui avait été pressenti, entre le Conseil régional et Lille Grand Palais, pour accueillir l'Agence Européenne du Médicament, finale- ment gagnée par Amsterdam. Résultat, la MEL va libérer un espace extrêmement attractif de 4 hectares en proximité immédiate de Lille Europe, qui devrait déployer 90 000 m2 de bureaux. « Le départ de la MEL change la donne et permet d'envisager le plus grand appel à projets jamais initié sur notre territoire », déclare Damien Castelain. Les quatre hectares, baptisés « Metropolitan Square », ne seront pas seulement du tertiaire, mais bien une transition douce entre le troisième quartier d'affaires français et les quartiers résidentiels de la Madeleine, avec de forts enjeux urbains. Le président de la MEL ouvre à nouveau une perspective de tour. « Nous attendons des réponses audacieuses, à la hauteur de l'attractivité de ce site qui permet l'accueil d'un immeuble de grande hauteur sans en faire une donnée obligatoire ».

Il reste que la question d'une tour IGH est plus que complexe. Elle serait symboliquement importante pour affirmer la place de métropole européenne de Lille. Mais « attention aux conditions financières ! », prévient Patrick Duez, de CBRE Même dans les tours historiques d'Euralille, le loyer de seconde main est négocié à prix bradé (140 €/m2), pour rester dans le marché, car le surcoût des charges est particulièrement lourd (100 €/m2). Au vu des contraintes très pesantes, comme une équipe de pompiers présente 24 h/24, les opérateurs ne manifestent aucun appétit pour un IGH.
En revanche, l’hypothèse d’une tour en compte propre reste, elle, très plausible. Autre question pendante : le projet Euralille 3000, qui devait incarner la deuxième vie du quartier d'affaires, se trouve télescopé par la transformation annoncée du siège actuel de la MEL. La couverture du périphérique, par exemple, risque d'être repoussée aux calendes, selon certains observateurs.
La MEL lance son appel à candidatures en avril pour un macro-lot sur l'ensemble des 4 hectares de son emprise actuelle. Des réponses dépendra nécessairement une grosse partie du devenir d'Euralille.

LES 7 TRANSACTIONS DE PLUS DE 5000 M2 EN 2017

Decathlon 9700 m2

IT-CE 8900m2

Capgemini 8500 m2

Société Générale 7400 m2

Roquette 6100 m2

Auchan 5900 m2

Sopra Steria 5700 m2

O.D.