Diagnostics immobiliers : peut-on encore s'y retrouver ?

“Chaque diagnostic a ses particularités ventilées dans des textes spéciaux figurant dans des codes distincts"

Publié le 29/03/2023 par Equipe Eco121 / Lecture libre / Temps estimé: 2 minutes

Ondine Prévoteau, avocat associé, Bignon Lebray
Ondine Prévoteau, avocat associé, Bignon Lebray

Depuis que la loi «Carrez» n°96-1107 du 18 décembre 1996 a rendu obligatoire le diagnostic immobilier portant sur les superficie des lots en copropriété, le nombre de diagnostic obligatoire n’a eu de cesse d’évoluer à un rythme effréné : plomb (1998), état parasitaire (1999), amiante (2022), état des risques naturels et technologiques– qui regroupe les aléas naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, et sols pollués (2006), gaz (2007), électricité (2009), assainissement non collectif (2011).

La loi Climat et Résilience du 24 août 2021 rend obligatoire à partir du 1er avril 2023 la réalisation d’un audit énergétique approfondi en cas de DPE de classe F ou G ainsi que le certificat de conformité des appareils de chauffage au bois. Sans compter les diagnostics facultatifs comme le diagnostic de performance numérique (DPN) par exemple. A ce jour les 11 documents devant figurer au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) sont listés à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

La seule référence à ce texte est cependant insuffisante puisque chaque diagnostic a ses particularités ventilées dans des textes spéciaux figurant dans des codes distincts : code de la construction et de l’habitation, de la santé publique, de l’environnement ou de l’urbanisme.S’y reportant, on identifie alors que chaque diagnostic dispose d’une durée de validité qui lui est propre (variant de 6 mois à 10 ans) mais aussi qu’ils sont à périmètre inconstant. En effet, certains ne sont exigés que si le bien se situe dans une zone géographique spécifiquement identifiée comme étant « à risque » (par exemple l’état des nuisances sonores aériennes, le diagnostic termites, l’étude géotechnique ou le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère). Par ailleurs, tous les actes et tous les biens n’obligent pas aux mêmes diagnostics (vente, location, ancien, neuf, habitation, commerce etc).

Effets pervers

L’intention louable d’origine de clarifier les informations portées à la connaissance de l’acquéreur d’un bien immobilier semble s’être muée dans une obsession de l’information, dont on constate aujourd'hui quelques effets pervers. Les méthodes d’analyse des diagnostiqueurs sont de plus en plus critiquées et l’on se met à douter que l’information distillée dans ces onze documents, chacun de plusieurs pages, soit finalement transmise de manière effective et fiable.