Le bailleur face au dépôt de bilan de son locataire commercial

Les créanciers sont de manière générale assez mal lotis face à la faillite (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) de leur cocontractant, avec notamment l’obligation de déclarer leurs créances au passif de leur débiteur et celle de devoir poursuivre leurs relations commerciales avec ce dernier malgré les impayés subis. La situation du bailleur est, à cet égard, encore moins enviable. En effet, l’arriéré locatif fait habituellement l’objet, à l’initiative du bailleur, d’une procédure en référé visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, après délivrance d’un commandement de payer demeuré sans suite pendant un mois. Or, une telle procédure n’est pas considérée comme une instance en cours au sens des textes et, même engagée avant le dépôt de bilan du locataire, elle est vouée à l’échec si elle n’a pu donner lieu à une décision définitive avant cette date. Par ailleurs, à la différence des autres cocontractants, le Code de commerce fait interdiction au bailleur de prendre la moindre initiative pendant trois mois à compter de l’ouverture de la procédure collective de son locataire. Ce dernier a certes l’obligation de reprendre le paiement de ses loyers et charges dès après l’ouverture de la procédure, mais durant cette période les droits du bailleur sont neutralisés, ce qui offre de fait au locataire une forme de franchise.

Quelques points de vigilance sont à signaler pour préserver les droits du bailleur. Initier le contentieux dès les premiers signes de difficulté, pour maximiser les chances d’obtenir une décision de résiliation définitive opposable. En cas d’ouverture d’une procédure, déclarer au passif les charges locatives antérieures non encore liquidées, sur la base d’une évaluation, sous peine qu’elles soient définitivement perdues et ne puissent, en cas de résiliation du bail, venir se compenser avec le dépôt de garantie à restituer à la liquidation.

Enfin, et surtout, continuer à facturer et surveiller le paiement des loyers et charges dus postérieurement à l’ouverture de la procédure, puis saisir sans délai le juge-commissaire après trois mois d’impayés, afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail. Restera ensuite à obtenir résoudre la question du mobilier demeuré dans les locaux et obtenir leur restitution auprès du liquidateur, ce qui peut générer des délais importants et un préjudice difficilement indemnisable si le bailleur n’est pas proactif.