Vendeurs immobiliers : Attention aux voisins !

En droit, lorsque l’on pense « voisins », on l’associe souvent à la notion de trouble anormal de voisinage (TAV).

Il s’agit de troubles subis par les voisins à l’occasion de travaux ou d’activités déployés à proximité.

Lorsque ces travaux et agissements créent un trouble anormal, ils ouvrent droit à réparation.

Désormais, le TAV trouve sa place dans les ventes immobilières.

Deux décisions récentes ont en effet été rendues sur le sujet, à savoir :

Un arrêt en date du 28 mai 2026, (n°24-20.821 FS-B) : la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, a fait droit à une demande de réduction de 15 % du prix de vente d’un bien immobilier, en raison du comportement anormal de l’occupant voisin. La cour a considéré que si les acquéreurs en avaient connaissance, ils auraient acheté à un prix inférieur. Un jugement en date du 26 mars 2026, (n°23/10049), le tribunal judiciaire de Paris a purement et simplement annulé une vente immobilière, en raison de la récurrence d’attroupements de gens alcoolisés ou drogués, à l’origine de dégradations diverses, la nuit en bas de l’immeuble.

Ces deux décisions ont été rendues sur le fondement juridique du dol, qui consiste en la dissimulation intentionnelle par l’un des co-contractants, d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137 alinéa 2 du Code civil). Dans les deux cas d’espèce, les deux propriétaires, vendeurs, avaient une parfaite connaissance du trouble subi mais se sont dispensés d’en informer leurs acquéreurs.

Ces décisions ouvrent ainsi un champ nouveau d’arguments juridiques dans le droit de la vente qui, jusqu’à présent, était essentiellement axé sur des défauts du bien (surface, non-conformité) et sur le terrain de la garantie des vices cachés.

Que faut-il en penser ?

Chaque cas est différent bien sûr. Les arguments ici sont extérieurs au bien immobilier vendu mais trouvent écho devant les tribunaux, essentiellement sur le principe fondamental de la nécessaire loyauté dans les contrats.

Les vendeurs, en réalité, ont été sanctionnés pour défaut d’information et dissimulation d’éléments substantiels qui auraient dû être communiqués. Ayons donc toujours à l’esprit, en tant que vendeurs, de donner un maximum d’informations sur le bien vendu et « ses à-
côtés », pour éviter tout litige ultérieur.