Vilogia cherche un nouveau modèle économique

01/03/2024 Yann Suty Territoires

Résidence de La Clairière, Tourcoing (crédit : Vilogia)

Villeneuve-d'Ascq. Confronté aux problèmes de financement structurel du secteur, le bailleur social réclame plus de libertés de la part de l’Etat.

« Nous n’avons plus de modèle économique ! » Pour Jean-Pierre Guillon, le président du conseil de surveillance de Vilogia, l’heure est grave. Le bailleur social se trouve pris dans une crise qui a des répercussions sur son activité, mais aussi sur la construction. Les rotations dans le parc se figent. Ha- bituellement, un quart des attributions s’oppère dans le neuf. « Or, s’il n’y a plus de construction, il n’y a rien à attribuer. » Et les perspectives sont peu reluisantes avec un BTP frappé de plein fouet par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt.

Pour gagner de la mobilité, Jean-Pierre Guillon s'appuie sur la loi Elan sur les sous-occupations, qui concernent 22% des logements gérés par Vilogia. Elle permet aux bailleurs de vérifier qu’à chaque typologie de logement correspond la bonne composition de foyer. Par exemple quand le nombre d'occupants recule du fait du départ des enfants et qu’il ne reste plus que le couple. « Si votre locataire estime qu’il dispose d’un habitat à vie, on enlève de la mobilité, indique Philippe Rémignon, le président du directoire. En appliquant la loi Elan, on pourrait loger 35 à 40 000 personnes de plus. Mais la loi, c’est une chose, la sociologie une autre. Il est difficile de demander à des gens de quitter leur logement si nous ne pouvons pas leur en attribuer un nouveau. Cela dépend d’une commission sur laquelle nous n’avons aucun regard. »

Réhabilitations

Dans le même temps, la loi Climat et résilience oblige Vilogia à réhabiliter son parc. Depuis 2019, le groupe a réalisé 4 850 réhabilitations dans la MEL. Un chiffre tombé à 565 en 2023 ! Il en a prévu 1 600 en 2024. A date, Vilogia a quasiment éradiqué les étiquettes G de ses logements. Les E et F concernent environ 20% de ses logements.

Ces réhabilitations représentent des investissements unitaires montant jusqu’à 100 k€, soit parfois davantage que la valeur du bien lui-même. Or, ces dépenses ne peuvent être répercutées sur le locataire d’un HLM qui bénéficie d’un loyer réglementé. « C’est un investissement sans contrepartie, témoigne Philippe Rémignon. La seule solution pour nous, c’est de prendre sur nos fonds propres, mais ils ne sont pas extensibles à l’infini. »

« Le problème des revenus est structurel, poursuit Jean-Pierre Guillon. On pourrait demander de l’argent à l’Etat, mais il serre la vis. On le comprend. Mais alors, qu’il nous donne des libertés. » Le dirigeant voudrait de la latitude pour chercher des fonds afin de financer ses projets. Il préconise le développement des logements intermédiaires. Une meilleure maîtrise des coûts en mutualisant les ressources avec d’autres organismes HLM permettrait aussi d'abaisser la facture auprès du BTP. L’accession à la propriété de locataires est une autre solution. « Le législateur a dit oui, mais cela a été tant réglementé que ça ne simplifie pas les choses. Tout devient tellement complexe que la meilleure solution est de ne toucher à rien... », déplore l'ancien président du Medef régional.

Un siège avec vue sur stade

Le 7 juin, Vilogia prendra ses quartiers dans son tout nouveau siège, juste à côté du stade Pierre Mauroy. Il y occupera 11 300 m2, où seront regroupés les effectifs du siège actuel, de l’agence de Villeneuve-d’Ascq, de Vilogia Premium (filiale accession) et de Septalia, soit plus de 600 personnes. L’investissement s’élève à 36 M€. Ce déménagement permettra de regrouper en un seul lieu des services répartis entre quatre endroits, mais aussi d’être propriétaire de locaux alors que le bailleur est actuellement locataire.