Bien choisir ses bureaux, une question de priorités

Image illustrative Eco121, mensuel des décideurs des hauts de France Image illustrative Eco121, mensuel des décideurs des hauts de France

 

Troisième marché de bureaux en France, la métropole lilloise dispose d'un stock diversifié et important dans le neuf comme dans l'ancien. Une aubaine pour les acheteurs qui se retrouvent en position de force pour négocier.

Se mettre en condition

 

Qu'il s'agisse d'achat ou de location, l'entrée dans de nouveaux bureaux est un acte engageant et impactant qui ne peut être pris à la légère. " L'entreprise doit mûrement réfléchir son projet de déménagement et construire un cahier des charges précis ", conseille Xavier Delecroix, consultant bureaux pour BNP Paribas Atisreal. Les critères entrant dans le choix de bureaux sont nombreux et " même s'il y a beaucoup de stock, quand on rentre dans le détail des critères du demandeur, l'offre diminue considérablement ", tient-il à préciser. Une connaissance approfondie du marché et des zones d'implantation est alors nécessaire pour trouver le lieu qui répond au mieux à l'entreprise y compris à moyen terme. " Nous analysons le quotidien de l'entreprise mais aussi ses perspectives de développement pour lui trouver la surface et l'agencement qui lui correspondront au mieux", explique Vincent Martin, directeur associé BNP Atisreal. Et trouver cet emplacement peut prendre du temps ! Comptez deux à trois mois au minimum pour les petites et moyennes surfaces et deux années en moyenne pour les surfaces de plusieurs milliers de m².

Une fois les bureaux trouvés, il vous faudra prouver au bailleur votre solidité financière en mettant à sa disposition bilans prévisionnels, aval bancaire..." Le bailleur est un partenaire à convaincre. Il doit être rassuré sur la crédibilité financière de l'entreprise. " Si la banque ne peut vous apporter une caution, vous devrez être en mesure d'apporter un dépôt de garantie plus important.

Une place de choix

La localisation est le critère premier pour une entreprise qui choisit ses bureaux. Ai-je besoin d'être en centre ville où l'accessibilité est directe, l'image prestigieuse mais le m² plus cher ? Ou est-il préférable d'opter pour des bureaux en périphérie plus spacieux et moins coûteux ? Pour évaluer vos besoins en accessibilité, les professionnels conseillent d'étudier l'origine géographique du personnel, des clients, des fournisseurs et de prendre en compte les déplacements liés à l'activité de l'entreprise. " Si j'ai un nombre important d'employés, j'ai tout intérêt à choisir un lieu bien desservi par les transports pour faciliter leur déplacement", illustre Hugues Laffineur. " Si mes salariés sont principalement des commerciaux souvent en rendez-vous, j'ai plutôt intérêt à éviter le centre ville ", poursuit-il. La localisation géographique dépendra également du budget de l'entreprise. " A Euralille, le mètre carré s'élève en moyenne à 190 alors qu'il est situé entre 120 et 130 à Villeneuve d'Ascq ", souligne Hugues Laffineur.

L'entreprise doit aussi se poser la question de l'image qu'elle souhaite transmettre. " L'immeuble porte le dynamisme de l'entreprise ", lance, convaincu, Xavier Delecroix qui nuance néanmoins : " L'image transmise par les bureaux sera un critère moins important pour les entreprises n'ayant pas besoin d'accueillir leurs clients dans leurs locaux".
Le besoin de visibilité joue aussi son rôle.: " Si j'ai besoin de toucher un très large public, il est peut être intéressant pour moi d'être visible depuis l'autoroute ", explique Hugues Laffineur.

" Il faut identifier les besoins mais aussi les désirs " conclut André Bartoszak, " travailler dans un cadre agréable est très important, notamment pour les collaborateurs amenés à rester tard au travail " confirme en souriant Vincent Martin.

Neuf ou ancien ?

Le premier trimestre 2010 a vu un intérêt considérable des entreprises pour le neuf ", commente André Bartoszak, responsable de l'Observatoire des Bureaux pour la CCI Grand Lille. Un intérêt qui pourrait s'expliquer par le faible écart des prix entre neuf et ancien. En 2009, le prix moyen du m² neuf était de 138 le m², contre 122 euros le m² dans la seconde main. Pour quelques euros de plus, les entreprises ont souvent choisi de s'offrir du neuf.
Mais bientôt, l'écart de prix entre neuf et ancien va se creuser considérablement. " Les prix du seconde main vont chuter dans les prochains mois ", prédit Hugues Laffineur.

Bien plus accessibles sur le plan financier, les bureaux de seconde main vont-ils inverser la tendance ? Pas si sûr : le neuf pourrait bien devenir de plus en plus attractif. Les normes environnementales vont être de plus en plus strictes  ces prochaines années. En outre, la consommation d'énergie du neuf est un critère non négligé par les entreprises. Lors de la location ou l'achat de bureaux, il convient certes de prendre en compte la valeur faciale du bien mais aussi ses charges variables (charges de co-propriété, de fonctionnement, de gestion des espaces verts...). " Les charges variables peuvent représenter jusqu'à 25% du loyer annuel  ", avertit Hugues Laffineur. Les plus récents seconde main, répondant à la RT2005 (Réglementation Thermique 2005), consomment jusqu'à 30% de plus que les bâtiments THPE (Très Haute Performance Energétique) et jusqu'à 50% de plus que les bâtiments basse consommation (BBC) qui sont aujourd'hui " le top du top en matière de bureaux " selon le directeur associé. Or les programmes BBC pleuvent aujourd'hui sur la métropole : "A Tourcoing, à Marquette, à Euralille, à Villeneuve d'Ascq. La commercialisation a déjà démarré pour certains. Le nouveau parc tertiaire Rivéo verra le jour le long de la Deule sur l'ancien site Rhodia, Green Way est en cours de construction, Ere Park vient d'être inauguré...", énumère Xavier Delecroix.

Face à ces nouveaux programmes en construction, le seconde main réhabilité ou réhabilitable parvient toujours à attirer. " L'ancien a pour lui sa situation centrale et la proximité des transports. En effet, les programmes neufs se construisent le plus souvent en périphérie à cause du manque de foncier en ville ", constate André Bartoszak. Un immeuble en seconde main sur cinq est obsolète aujourd'hui et les professionnels s'attendent pour le tertiaire au même phénomène que celui connu par les anciennes industries devenues lofts. " Les bureaux trop anciens pour répondre aux normes seront transformés en logements. Des opérations sont déjà en cours rue nationale et Boulevard de la liberté ", anticipe Hugues Laffineur.

L'intérêt des zones dédiées ?

Opter pour la Haute Borne quand on fait de la recherche et de l'innovation, pour la Zone de l'Union quand on est dans le textile ou dans l'image est il un choix évident ? " Non ", selon BNP Paribas Atisreal, "nous présentons ces zones à nos clients, mais nous constatons que la proximité du champ économique n'est pas un besoin systématique pour eux. Les entreprises travaillant dans le secteur de la santé ne choisissent pas toutes de s'implanter à Eurasanté " précise Vincent Martin. Néanmoins pour Tostain&Laffineur, il faut reconnaître aux zones dédiées comme les pôles d'excellence, la présence de belles locomotives pouvant créer des opportunités intéressantes avec les sociétés satellites qui s'y installent.

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<h6>Le chiffre </h6> <p> Le marché des bureaux de la métropole lilloise semble se rire de la crise au premier trimestre 2010. Si le stock équivaut à deux ans de commercialisation, les opérateurs pensent déjà à renouveler l'offre pour l'après 2012.</p>

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