Le regard de JPM Banque d'affaires - Crise immobilière : comment redémarrer ?
Durant dix ans, le marché de l'immobilier a vécu une période euphorique. Portée par des taux d'intérêt particulièrement faibles, l'activité s'est emballée : les promoteurs ont multiplié acquisitions foncières et dépôts de permis de construire pour accélérer leurs opérations. De quoi alimenter un marché très demandeur, dynamisé également par les dispositifs d'incitation fiscale. Ce climat très favorable des affaires a poussé les acteurs à s'adapter à ce rythme très élevé, en musclant leurs équipes et leurs moyens.
Or, le retournement du secteur est spectaculaire depuis le dernier trimestre 2022 : on constate une forte remontée des taux d'intérêt, des mises en chantier comme des permis de construire en chute libre, et une production de logements HLM en berne, tandis que la capacité d'emprunt des acquéreurs s'est réduite comme peau de chagrin.
Une situation qui a placé les promoteurs en difficulté, avec des charges de structure élevées face à une activité au grand ralenti, tandis qu'apparaissaient des « stocks durs » : des programmes réalisés dans une logique de prix de sortie hauts, qui ont subi l'inflation des coûts de construction, et qui encaissent en outre des frais financiers symétriques au ralentissement de la commercialisation. Résultat, la marge finale des programmes est réduite d'autant, et ipso facto la profitabilité des opérateurs.
Sortir du cercle vicieux
Comment sortir de ce cercle vicieux ? Une des solutions privilégiées aujourd'hui consiste dans la vente en bloc. Les opérateurs vendent ainsi à marge réduite mais « dérisquent » et assurent des honoraires de gestion permettant d'assumer leurs coûts de structure. Les ventes en bloc de stocks de logements en fin d'opération permettent aussi de liquider des opérations, mettant un terme à leur coûteux portage financier et à la dette. De quoi sauvegarder les intérêts des opérateurs et leur permettre de redémarrer le moment venu.
Autre levier de reprise, le prix du foncier. Celui-ci devra revenir à des niveaux acceptables pour l'équilibre des opérations, mais à une échéance incertaine, notamment pour le foncier appartenant aux propriétaires privés.
Le prix du coût de construction est un autre paramètre clé de l'équation. De ce point de vue, on assiste heureusement à une stabilisation des prix après la surchauffe de l'euphorie post-Covid.
De la même façon les taux d'intérêt, après une poussée très puissante, semblent se détendre légèrement sur la dernière période. De quoi espérer une reprise de l'activité de crédit immobilier. Le sujet n'est pas encore normalisé, mais on peut aussi jouer sur la durée de l'emprunt et sur le taux d'endettement (spécialement côté investisseur), afin de réintroduire de la souplesse dans le système. La progression des salaires, même si elle favorise l'inflation, devrait aussi faciliter la relance des dossiers immobiliers, en rendant certains profils à nouveau éligibles au crédit.
Démembrement
Enfin, sous l'angle du promoteur, une voie de réactivation des programmes raît prometteuse, celle du démembrement : la dissociation du foncier et du bâti, à travers le Bail Réel Solidaire (BRS) et l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS), permet de réduire le coût d'acquisition. On retiendra que le temps de l'immobilier est celui du temps long. Un temps qui a une contrepartie financière. Une opération de promotion exige a minima de 2 à 4 ans de travail avant le premier coup de pelle. C'est le rôle des financiers, notamment lorsqu'ils sont animés d'une véritable logique territoriale, de savoir maintenir leur soutien aux acteurs régionaux.
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