Logement neuf : le marché régional en panne

Évolution des ventes du premier semestre de 2016 à 2018 dans le Nord - Pas-de-Calais. Évolution des ventes du premier semestre de 2016 à 2018 dans le Nord - Pas-de-Calais.

Le marché régional de l'immobilier neuf n'est pas au mieux de sa forme. Le Cecim Nord – l’association des promoteurs immobiliers nordistes à l'origine de l'observatoire annuel, évoque même "une situation inquiétante". Au premier semestre, les Hauts-de-France ont enregistré 1 696 réservations de logements neufs collectifs et individuels (correspondant à des achats sur plan ou de chantiers achevés - hors HLM). Soit un recul de 11,2 % par rapport à la même période l'an dernier. Une chute davantage marquée dans les logements individuels (-25%) que collectifs (-7,6%), souligne le président de l’observatoire du Cecim Nord Jean-Michel Sede.

Dans le seul Nord - Pas-de-Calais, le cœur du marché, les réservations ont diminué de 15% au premier semestre. Et « 85% des ventes régionales se situent dans le Scot de Lille », précise Philippe Depasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Hauts-de-France. A savoir la MEL et les communautés de communes de la Haute Deûle et de Pévèle Carembault.

Un marché sur-offreur

Dans le périmètre lillois, la chute des réservations de logements neufs a été plus brutale : -18% en un an. Tandis que les mises en vente (c’est-à-dire le lancement de nouvelles opérations immobilières) ont fortement augmenté. « L’idéal serait d’avoir autant d’offres que de réservations. Là, on aurait un marché équilibré », explique le président de la FPI.

C’est loin d’être le cas en ce moment, ce qui tourmente les promoteurs qui ont regardé de très près, inquiets, leurs mises en vente. « Nous avons eu une très mauvaise année 2017. Nous n’arrivions plus à proposer suffisamment de biens, à renouveler l’offre », analyse Jean-Michel Sede, en annonçant aussitôt l’arrivée de 1 000 logements sur le marché. Mais, c’était sans compter sur la réticence des potentiels acheteurs qui de facto a entraîné une stagnation des réservations de logements, et donc l’émergence d’un marché immobilier sur-offreur. La loi Pinel sur la défiscalisation, favorable aux ventes, ne semble plus faire effet. Au grand dam des promoteurs qui se retrouvent avec un stock de logements difficile à écouler. Comment l’expliquer ? 

Perspectives de mauvais augure ?

« C'est du au niveau actuel du pouvoir d’achat et à l’attractivité du secteur », selon Philippe Depasse, et non le prix de l’immobilier. Au premier semestre, le mètre carré des logements collectifs était à 3 310€ dans le Scot de Lille, contre 4 262 € à Lyon. « On se fait dépasser par beaucoup d’agglomérations... même plus petites que la nôtre ! », remarque t-il. Deuxième sur le marché national de l’immobilier de bureaux, l’agglomération lilloise n’est que la 7e métropole française (hors Paris) en terme de construction de logements collectifs. Les promoteurs auraient du mal à construire au moment le plus opportun, renchérit Jean-Michel Sede.

L’autre explication, plus difficile à surmonter pour les professionnels du secteur, est le manque d’acceptation de la part des habitants lillois de la densification des villes. « Le partage de la ressource foncière est un vrai sujet de société ! », tonne le président de la FPI. Un phénomène commun à toutes les grosses agglomérations.

De leur côté, les professionnels – qui attendent avec impatience la nouvelle réforme du logement concocté par le gouvernement, prévoient une année 2019 peu satisfaisante en matière de délivrance de permis de construire... Est-ce le début de la fin des jours heureux pour les promoteurs ? A suivre...

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