Un immeuble peut-il être démoli en raison de travaux non conformes ?
Le contexte : une construction confiée par un maître d’ouvrage à une entreprise. Les travaux sont réalisés mais affectés de non-conformités confirmées par un expert judiciaire.
Quelles peuvent être les demandes du maître d’ouvrage ? Soit des dommages et intérêts, soit une demande de réalisation de travaux conformes ou une demande de démolition-reconstruction. Quelle peut être la réponse apportée par le tribunal ? Le principe est la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit. L’idée est de rétablir le demandeur dans ses droits sans le léser, ni le favoriser.
Dans un arrêt du 17 /11/ 2021, la Cour de Cassation a considéré que si les défauts de conformité sont dénués de gravité et n’engagent aucune conséquence dommageable, il n’y a pas lieu à démolition-reconstruction (3e civ 17.11.2021 n° 20-17.218) Ultérieurement, dans un arrêt du 13/07/2022, la Cour a rejeté une demande de démolition-reconstruction dans un lotissement pour non-respect du cahier des charges. L’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis (3e civ 13.07.2022 n° 21-16.407).
La Cour de cassation a considéré qu’il existait une disproportion manifeste entre le coût de la démolition et l’intérêt pour le créancier. La violation du cahier des charges ne pouvant donner lieu qu’à des dommages et intérêts.
Enfin récemment, dans un arrêt du 6/07/2023, la même chambre rappelle ce principe de proportionnalité (3e civ 06.07.2023 n° 22-10.884). La non-conformité consistait ici en une différence de hauteur sous plafond de 2,48m au lieu de 2,53m au rez de chaussée et 2,20m à 2,22m au lieu de 2,50m à l’étage. La Cour d’appel avait fait droit à la demande de démolition. La Cour de cassation casse cet arrêt pour ne pas avoir recherché s’il n’existe pas une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier au regard des conséquences des non-conformités constatées.
Si disproportion manifeste il y a, il ne peut qu’être alloué des dommages et intérêts.
En d’autres termes, ici, à combien se chiffre un préjudice découlant de quelques centimètres de différence de hauteur sous plafond ? Certainement pas en tous cas, à la démolition-reconstruction de l’immeuble.
Il faut se réjouir de telles décisions de justice empreintes de bon sens et de réalisme quant à la préservation des droits de chacun.
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