Servitudes et contraintes de voisinage : le casse-tête des constructeurs

Delphine Nowak, avocate associée Bignon Lebray Delphine Nowak, avocate associée Bignon Lebray

On les découvre souvent bien tardivement sur les chantiers, ces fameuses servitudes... Un réseau par-ci, une fenêtre par-là, ou encore une prétendue impossibilité d’utiliser le sous-sol d’un passage... Pourtant, pour éviter ces découvertes impromptues, sources de litiges, une procédure de référé préventif est souvent mise en place afin de réaliser des visites et constatations chez les voisins avant démarrage des travaux. Cela n’est toutefois pas toujours suffisant. Si les droits des voisins doivent incontestablement être respectés, ceux des constructeurs, valablement autorisés par un permis de construire, doivent également être préservés. C’est précisément le sens donné par les trois jurisprudences ci-dessous. Ainsi, dans une ordonnance de référé du 18 juin 2019, le président du TGI de Lille a déclaré prématurée et donc irrecevable l’action d’un voisin en désignation d’un expert judiciaire à raison de vues créées sur sa propriété. A bon droit, le juge a relevé que la nouvelle construction n’était pas achevée et que le volet paysager du projet immobilier pourrait réduire voire neutraliser totalement les prejudices de jouissance allégués.

De même, dans un arrêt du 15 mars 2018, la cour d’appel de Douai a confirmé qu’un acte notarié accordant une servitude de passage à un fonds enclavé permettait au constructeur de passer les réseaux en tréfonds (sous-sol), ce que les voisins refusaient de consentir.

Enfin, dans un jugement du 1er mars 2019, le TGI de Lille a rejeté l’action de voisins qui alléguaient l’existence d’une ouverture sur leur pignon depuis plus de 30 ans (prescription acquisitive) pour faire obstacle à la construction d’un programme immobilier. Le tribunal leur a également refusé l’octroi de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage au motif qu’ils subissaient uniquement une perte relative de clarté non excessive. L’on ne peut que se réjouir de telles decisions de justice qui, face à des riverains dont les droits sont bien sûr pris en considération, font prévaloir la règle de droit nonobstant les critiques que de tels jugements peuvent susciter dans l’esprit de certains justiciables.

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