Les résidences séniors : un gros potentiel, mais une maturité à trouver
Comme le reste du pays, la population des Hauts-de-France vieillit. L’arrivée à la retraite des baby-boomers va doper le nombre de séniors (65 ans et plus) : ils sont 920 000 en 2023, mais les estimations font passer ce chiffre à 1,4 million dans la région en 2050. Ils représenteront alors le quart de la population en 2050, contre 15% en 2013.* Ce vieillissement entraîne des besoins spécifiques en matière de logement. Les résidences services séniors (RSS) sont une des réponses vers laquelle s'orientent de plus en plus les professionnels. Ces résidences non médicalisées présentent une solution d’hébergement adaptée aux séniors autonomes désirant préserver leur indépendance, tout en étant entourés et en sécurité. Elles se distinguent des EHPAD qui accueillent des personnes âgées dépendantes ayant besoin d’un suivi médical quotidien.
Depuis une vingtaine d’années, les promoteurs se sont emparés du sujet, à l’instar de Domitys/Nexity, Jardin d’Arcadie, Sergic, la Foncière de l’Erable, Cogedim Club, ou de Réside Etudes. Ils construisent des RSS, qu’ils vendent à la découpe aux particuliers. Ceux-ci proposent leur bien en location, par le biais d’un bail commercial d’une durée de neuf ans, et bénéficient de déductions fiscales.
Si historiquement les RSS se sont développées le long de la façade atlantique, dans le quart nord-ouest du pays jusque Paris, ainsi que sur le pourtour méditerranéen et en Alsace, les promoteurs se tournent de plus en plus vers des zones où la demande va croître, comme les Hauts-de-France. Actuellement, la région compte 112 résidences senior** (34 résidences services senior, 2 villages senior, 78 foyers logements).***
Problèmes de remplissage
Nombre de RSS connaissent des problèmes de remplissage. Les acteurs du secteur ne préfèrent pas publier leurs chiffres, mais certains établissements n’hésitent pas à recourir à des locations temporaires (Airbnb), transformant de fait ces résidences en hôtels.
Pour autant, le vieillissement de la population laisse à penser que le marché est prometteur. Mais il n’est pas tout à fait encore mature, il doit trouver le bon modèle économique pour ne pas coûter trop cher aux utilisateurs et offrir une rentabilité minimale aux investisseurs. Actuellement, une place dans une RSS coûte 1 300 à 1 400€ minimum pour une personne seule, 2 000€ pour un couple.
Les projets rencontrent aussi des difficultés à se monter, en raison de l’inflation, de l’augmentation des coûts de construction, de la flambée des crédits, de loyers qui stagnent. Les prix de revient sont trop élevés.
Autre difficulté : trouver du personnel. Les métiers de prestations d’aides à la personne sont sous tension. Le fait de regrouper des personnes dans une même résidence permet de mutualiser les coûts, mais aussi de mieux gérer le personnel et d’offrir des services de qualité. A condition d’avoir assez de résidents.
* Source : ARS-Carsat 2023
** Source : logement-senior.com
*** En 2022, il y avait 972 RSS en France et il devrait y en avoir 1 147 fin 2023, pour 92 273 logements, susceptibles d’accueillir 106 000 seniors. A titre de comparaison, le pays compte 7 750 EHPAD, proposant 600 000 places. (Source : Xerfi)
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